Müller & Lepek Immobilien GbR

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Langfristig oder kurzfristig finanzieren – heute oder abwarten?

Diese Frage beschäftigt die meisten Erwerber von Immobilien, seien es
Häuslebauer oder Käufer einer Immobilie, sei es, dass sie zur Eigennutzung oder aber als Kapitalanlage angeschafft werden sollen.

Grundsätzlich kann in Anbetracht der seit mehreren Jahren bestehenden Situation am Zinsmarkt gesagt werden, dass eine kurzfristige Finanzierung (z.B. 5 Jahre) zu günstigeren Konditionen zu haben ist, als eine längerfristige Zinsbindung von z.B. 10 Jahren u. mehr.

Noch günstiger als eine Zinsbindung von z.B. 5 Jahren kann die Wahl einer variablen Verzinsung sein. Dies gilt vor allem dann, wenn die finanzielle Situation des Kreditnehmers es erlaubt, das Darlehen schnell zurückzuzahlen.

Grundsätzlich gilt, dass der Zinsaufwand geringer ist, je schneller getilgt wird. Dies kann durch einen höheren Tilgungssatz als auch durch Sonderzahlungen geschehen. Z.B. lassen sich bei den gängigen Zinssätzen und einer fünfprozentigen Tilgung in fünf Jahren rund 30 Prozent des Kredites abbauen. Die noch günstigen Zinssätze lassen eine erhöhte Tilgung zu, was genutzt werden sollte.

Nur im Einzelfall und nur für Kapitalanleger können andere Gesichtspunkte (z.B. steuerliche Aspekte) eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Grundsätzlich verteuern lange Laufzeiten den Kredit, andererseits verschaffen sie aber dem Kreditnehmer Planungssicherheit. Vor allem Kreditnehmer in angespannter finanzieller Situation sollten daher dem Grundsatz huldigen: In Zeiten niedriger Zinsen lange Laufzeiten wählen. Lange Laufzeiten empfehlen sich, wenn die aktuellen Zinssätze 1 Prozentpunkt unter dem langjährigen Durchschnitt liegen, was derzeit noch gilt. Bei hohen Zinsen sollten lange Laufzeiten möglichst vermieden werden.

Im letzten Quartal des Jahres 2006 waren die Zinssätze zeitweise sehr niedrig. Inzwischen sind sie etwas gestiegen, sind aber im langfristigen Vergleich noch immer sehr günstig. Die welt- und europapolitische Lage deuten derzeit auf weitere Zinssteigerungen hin. Deshalb sollte die Zeit noch genutzt werden für langfristige Anlagen. Interessant sind auch jetzt noch Forward-Darlehen mit einer Restvorlaufzeit von bis zu 36 Monaten, zumal einige Anbieter aktuell auf die Forward-Aufschläge verzichten. Damit können die zukünftigen Zinszahlungen schon Jahre im Voraus zu günstigen Konditionen abgesichert werden, was Planungssicherheit bringt.

Das derzeitige, noch immer niedrige Zinsniveau sollte daher für die Anschaffung einer Immobilie oder eine Anschlussfinanzierung – auch wenn sie nicht unmittelbar ansteht - genutzt werden.

16.01.2007

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Langfristig oder kurzfristig finanzieren? Guter Rat ist wichtig!

Ein Vorzug kurzer Zinsanbindungen von beispielsweise fünf Jahren sind die deutlich niedrigeren Zinssätze: Der Zins einer solchen Hypothek ist um etwa 0,8 Prozent Zinsprozentpunkte günster zu haben als bei einer Festschreibung von zehn Jahren. Im Vergleich zu einer 15-jährigen Laufzeit leigt der Unterschied sogar bei über einem Prozent.

Die eingesparten Zinsen könnten stattdessen für eine schnellere Tilgung (höherer Tilgunsanteil) eingesetzt werden. Zum Beispiel: Bei einer Hypothek über 100 000 Euro mit fünfjähriger Laufzeit sind nach Ablauf knapp 5000 Euro mehr getilgt, als wenn die Darlehnstilgung über zehn Jahre gestreckt wird.

Schulden verringern

Auch Verbraucher, die über ein überdurchschnittlich hohes Einkommen verfügen und mehr als ein Prozent tilgen können, sollten auf kurze Laufzeiten bauen. Wer eine anfängliche Tilgungsrate von vier oder fünf Prozent stemmen kann, sollte auf eine kurze Zinsbindung vertrauen, um so sein Tilgungstempo zu steigern. Denn es gilt: Bei den gängigen Konditionen lassen sich bei einer fünfprozentigen Tilgung in fünf Jahren 30 Prozent des Kredites abbauen.

Nicht zu unterschätzen ist der psychologische Aspekt: Wer eine hohe Tilgung und eine kurze Laufzeit hat, kann eher absehen wie sich seine Schuldenlast verringert. "Wer aber nur maximal ein Prozent tilgen kann, sollte eher auf eine Zinsbindung von zehn als von fünf Jahren setzen", erläutert Ralph Pass, Vorsitzender des Ring Deutscher Makler (RDM), Bezirksverband Köln-Bonn-Aachen.

Eine Express-Tilgung lohnt sich insbesondere auch für Immobilienkäufer mittleren Alters: Verbraucher, die beispielsweise Mitte 40 sind, sollten versuchen, ihre Hypothek bis zum Beginn ihrer Rente abzutragen. Denn danach sind sie in der Regel weniger stark finanziell belastbar. Dies schaffen sie am ehesten über kurze Laufzeiten, verbunden mit vergleichsweise hoher Tilgungsrate. Natürlich ist es auch möglich, eine Misch-Finanzierung zu machen. Das heißt, ein Teil des Darlehens wird über eine fünf oder acht Jahre dauernde Finanzierung bestritten, der andere Teil mit einer Hypothek, die zehn oder 15 Jahre läuft. Zum Abbezahlen der kurzen Hypothek wird die Eigenheimzulage hinzugezogen, die acht Jahre lang gezahlt und bei jährlich maximal 1250 Euro liegt. Dieser Bonus ermöglicht es dem Käufer, für dieses Darlehn eine relativ hohe Tilgungsrate (zwischen drei und fünf Prozent) zu wählen. Läuft die Zulage aus, kann für die Anschlussfinanzierung ein anderes Finanzierungskonzept -eventuell mit einer geringeren Tilgungsrate- gewählt werden.

Es gibt nur ein Risiko, bei einer kurzen Laufzeit auf das falsche Pferd zu setzen: Wenn die Zinsen nach fünf Jahren steigen und die Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss als die Basishypothek. In diesem Fall würde derjenige Verbraucher, der eine Bindung über zehn oder 15 Jahre abgeschlossen hat, besser da stehen. Aber ein Blick in die Vergangenheit zeigt, dass die Zinsen seit 1991 gesunken sind und seit über fünf Jahren auf dem derzeitig niedrigen Niveau verharren. Es ist weder damit zu rechnen, dass die Zinsen weiter sinken, noch dass sie steigen.

Zinsen in Höhe von zehn Prozent wie es sie vor 1991 gab, sind nur vorstellbar, wenn es in Europa zu hohen Inflationsraten und einem Wachstumsschub käme. Dafür gibt es jedoch derzeit keine Anzeichen. Deswegen können Häuslebauer relativ sicher davon ausgehen, dass Sie auch in fünf Jahren ihre Anschlussfinanzierung zu den gleichen Zinskonditionen abschließen können wie derzeit.

Quelle: Kölner Stadt-Anzeiger / Rundschau vom 22.05.2004